Giá tăng mạnh, đắt ngang nhà liền kề ven đô

Theo số liệu của PropertyGuru Việt Nam, giá bán nhà mặt phố Hà Nội đang tăng mạnh. Ở thời điểm quý I/2025, nếu so với quý I/2023, giá đã tăng 30%, từ mức trung bình là 337 triệu đồng/m² lên 437 triệu đồng/m². Mức giá này ngang ngửa nhà liền kề ở ven đô.

Cụ thể, tại quận Ba Đình, trên những tuyến đường lớn như Nguyễn Công Hoan, giá bán dao động 430-520 triệu đồng/m², tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái; trên đường Cao Bá Quát, giá nhà tăng từ 240-320 triệu đồng/m² lên 280- 370 triệu đồng/m², đạt mức tăng 12-15%; trên phố Ngọc Hà giá từ 310-540 triệu đồng/m² lên 360-620 triệu đồng/m; phố Kim Mã từ 400-680 triệu đồng/m² lên 440-730 triệu đồng/m².

Tại quận Đống Đa, giá nhà mặt phố cũng thiết lập mặt bằng mới. Trong khoảng 1 năm, giá nhà mặt phố Hoàng Cầu tăng từ 380-470 triệu đồng/m² lên 425-516 triệu đồng/m². Nhà mặt phố Yên Lãng tăng từ 330-490 triệu đồng/m² lên 370-560 triệu đồng/m². Nhà mặt phố Hoàng Ngọc Phách cũng tăng giá từ 350-370 triệu đồng/m² lên 380-440 triệu đồng/m².

Riêng nhà mặt phố Huỳnh Thúc Kháng tuy mặt bằng đã cao nên mức tăng chỉ khoảng 7-10%, nhưng cũng đã lập nên mặt bằng giá mới, từ 520-710 triệu đồng/m² lên mức 550-770 triệu đồng/m².

Mức tăng 10-15% trong vòng một năm cũng được ghi nhận với nhà phố quận Cầu Giấy. Trên phố Duy Tân, tùy từng vị trí và diện tích, giá nhà đã tăng từ 230-520 triệu đồng/m² lên mức trung bình là 265-580 triệu đồng/m². Nhà mặt phố Hoàng Quốc Việt cũng tăng giá từ 380-550 triệu đồng/m² lên 420-600 triệu đồng/m². Nhà mặt phố Nguyễn Văn Huyên thiết lập mặt bằng mới, từ 365-570 triệu đồng/m² lên 400-620 triệu đồng/m².

Vì sao nhà mặt phố hút khách?

Chị Nguyễn Thị Hân, môi giới nhà mặt phố quận cầu Giấy tỏ ra bất ngờ khi thấy lượng người tìm hiểu và hỏi mua phân khúc này đã tăng gấp đôi, thanh khoản cũng tăng khoảng 20% so với cuối năm ngoái.

Theo chị, nhà mặt phố trung tâm Hà Nội thường kén khách hơn các phân khúc khác như nhà riêng trong ngõ hay chung cư do giá thành cao, tổng giá thành lên tới hàng chục tỷ đồng mỗi căn. Vì thế, sự sôi động gần đây rất có thể do hiệu ứng sốt nóng của đất nền hay một số dự án đô thị đã tác động tới nhà phố, khiến phân khúc này tăng giá và cũng được quan tâm hơn.

Chung nhận xét, anh Phạm Hoàng Cường, môi giới nhà mặt phố quận Đống Đa cho biết, lãi suất rẻ và các tín hiệu khởi sắc của thị trường ngày càng rõ nét đã khiến nhà đầu tư có tâm lý tự tin hơn với loại hình nhà giá "khủng" này.

Trong bối cảnh hiện tại, với mức giá từ 20 tỷ đồng/căn, nhiều nhà đầu tư đang phân vân giữa biệt thự, liền kề ở các khu đô thị và nhà mặt phố khu trung tâm. Và với khả năng khai thác dòng tiền ngay lập tức từ việc cho thuê, nhà phố đang chiếm ưu thế.

Anh Cường cũng cho rằng giá nhà phố khu trung tâm Hà Nội sẽ tiếp tục đi lên trong thời gian tới do sự cạn kiệt quỹ đất của khu vực này sẽ khiến thị trường không thể có thêm cung mới. Cùng với đó, bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm cũng sẽ khiến giá nhà phố tăng theo sự điều chỉnh.

Trong khi đó, theo môi giới Nguyễn Ngọc Giao (quận Ba Đình), nguyên nhân khiến nhà mặt phố hút khách thời gian gần đây là do giá của phân khúc liền kề, biệt thự tại nhiều vùng ven Hà Nội đã bị đẩy lên quá cao. Nếu như trước kia, chỉ cần khoảng 6 - 7 tỷ đồng là có thể mua được 1 căn liền kề từ 80 - 100 m² tại các khu vực vùng ven thì nay giá của các căn liền kề này rơi vào trên dưới 15 tỷ đồng, tương đương với giá của 1 căn nhà mặt phố trung tâm Hà Nội.

Đơn cử, 1 căn liền kề tại huyện Gia Lâm có diện tích 70m², hiện đang được rao bán với giá 310 triệu đồng/m², tương đương gần 22 tỷ đồng. Với số tiền này, khách mua có thể lựa chọn 1 căn nhà mặt phố Đội Cấn (quận Ba Đình) với diện tích gần 70m2.

"Nhà phố ở nội thành Hà Nội luôn có mức tăng trưởng tốt, khả năng cho thuê và có dòng tiền tốt hàng tháng. Đặc biệt, tính thanh khoản cao ngay cả khi thị trường trầm lắng. Trước đây phân khúc này thường được ít nhà đầu tư quan tâm vì mức giá cao, nhưng hiện tại, khi giá tất cả các phân khúc đều tăng mạnh, đặc biệt nhiều nhà liền kề, biệt thự ven đô cũng có giá ngang ngửa thì nhiều nhà đầu tư lại quay trở lại với nhà phố", anh Giao nhận định.

Cẩn trọng nguy cơ chôn vốn

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam phân tích, nhà mặt phố Hà Nội luôn là một phân khúc bất động sản bền vững, có giá trị nhất ngay cả khi thị trường ảm đạm. Đặc biệt, nhà mặt phố là loại hình rất nhạy với khả năng cho thuê.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá nhà phố hay các bất động sản có giá trị thương mại khu vực lõi trung tâm thủ đô dù vô cùng đắt đỏ nhưng luôn được giới đầu tư quan tâm, tìm kiếm bởi họ hiểu rằng, theo thời gian, tính khan hiếm sẽ khiến chúng tăng trưởng vượt bậc về giá trị hơn bất kỳ một kênh đầu tư tích sản nào.

Tuy nhiên, nhà phố là phân khúc dành cho những người có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn. Dù tiềm năng tăng giá và thanh khoản tốt nhưng do đắt tiền nên rủi ro “chôn vốn” là rất hiện hữu, vì vậy tuyệt đối không vay vốn để đầu tư.

Một điểm đáng chú ý khác là nhà phố giữ giá rất tốt nhưng ngược lại biên độ tăng giá lại thấp hơn so với các loại hình khác. Cụ thể, khi thị trường tốt, các phân khúc khác có thể tăng 30-100%/năm, thì phân khúc này cũng chỉ tăng trung bình 15-20%/năm.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, các phân khúc như nhà mặt phố, nhà nguyên căn đang là phân khúc có khả năng giữ dòng tiền tốt, an toàn trong bối cảnh thị trường bất động sản dần phục hồi.

Theo ông Điệp, nhược điểm của loại hình này là có mức giá bán khá cao, lên đến hàng chục tỷ đồng/căn nên rất kén khách giao dịch, mua bán. Muốn tối ưu lợi nhuận, người mua nhà phố Hà Nội nên tìm hiểu kỹ pháp lý, chất lượng công trình nhà phố, hoặc khi đã sở hữu nhà thì người mua có thể cho thuê, tận dụng kinh doanh, buôn bán.